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Achtung bei Vermietung: Erbe kann Werbungskosten verlieren

Grundsatz

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht die Möglichkeit, größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden auf mehrere Steuerjahre zu verteilen, was den Progressionseffekt mindern kann und zu einer höheren Steuerersparnis führt. Unter folgenden Voraussetzungen ist eine Verteilung des Aufwands auf mehrere Veranlagungszeitäume möglich:

  • Das Gebäude befindet sich im Privatvermögen.
  • Das Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken. Dies ist der Fall, wenn die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt.

Bei der Behandlung des Erhaltungsaufwands hat der Steuerpflichtige zwei Möglichkeiten:

  • Er kann die gesamten Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung in vollem Umfang als Werbungskosten geltend machen.
  • Er kann die hohen Erhaltungsaufwendungen ab dem Jahr der Zahlung gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Der Steuerpflichtige kann jede Maßnahme einzeln behandeln. So kann er z. B. Aufwendungen für den Außenanstrich sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehen und die im selben Jahr gezahlten Aufwendungen für eine Dachreparatur auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

Wird das Grundstück während des Verteilungszeitraums der Erhaltungsaufwendungen

  • veräußert,
  • in ein Betriebsvermögen eingebracht oder
  • nicht mehr zur Einkünfteerzielung genutzt,

ist der noch nicht als Erhaltungsaufwand berücksichtigte Restbetrag in diesem Jahr als Werbungskosten abzusetzen.

FG Münster

Das Finanzgericht Münster hatte nun über folgenden Fall zu entscheiden: Eine Mutter übertrug im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Gebäude auf ihre Tochter (Schenkung) unter Vorbehalt des Nießbrauchsrechts, d. h., ihr standen weiterhin die Mieteinnahmen zu. Im notariellen Schenkungsvertrag verpflichtete sich die Mutter, Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen weiterhin zu zahlen. Einige Jahre nach der Übertragung ließ die Mutter eine neue Heizung in das Haus einbauen. Um eine optimale Steuerersparnis zu erreichen, verteilte sie die Aufwendungen auf drei Jahre. Während des Verteilungszeitraums wurde das Nießbrauchsrecht aufgehoben. Die Tochter als nun „Volleigentümerin“ des Hauses beantragte, die bis dato noch nicht genutzten Aufwendungen in ihrer eigenen Steuererklärung als Werbungskosten zu berücksichtigen. Finanzamt und Finanzgericht folgten diesem Antrag nicht: Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht als Werbungskosten in seiner Steuererklärung geltend machen.

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